O Projeto de Lei nº 4/2025, atualmente em tramitação no Senado, tem gerado intensos debates entre síndicos, administradoras e condôminos em todo o país. A proposta visa alterar dispositivos importantes do Código Civil relacionados à administração condominial, especialmente no que se refere à convocação de assembleias e à exigência de quórum para deliberações. Neste artigo, analisamos de forma técnica, prática e jurídica os principais pontos do PL 4/2025 e os impactos que ele pode trazer para a rotina dos condomínios brasileiros.
Um dos pontos centrais do PL 4/2025 é a tentativa de flexibilizar o quórum necessário para deliberações importantes, como:
Obras voluptuárias: atualmente exigem dois terços dos condôminos.
Alterações na convenção: exigem unanimidade ou dois terços, dependendo da natureza.
Instalação de equipamentos de segurança ou sustentabilidade: também podem ser impactadas.
A proposta é que essas decisões possam ser tomadas com quórum reduzido, a ser regulamentado posteriormente em decreto, o que gera insegurança jurídica, já que o texto da lei não define claramente os novos limites.
O projeto também trata da modernização das assembleias:
Validação da assembleia virtual como forma definitiva de deliberação.
Possibilidade de convocação por meios eletrônicos, como e-mail ou aplicativos.
Assinatura eletrônica de atas, com validade jurídica, desde que haja certificação.
Essas alterações acompanham a evolução digital, mas ainda carecem de regulamentações que garantam a segurança da participação e da votação dos condôminos.
A redução do quórum, embora vista por alguns como forma de desburocratizar a gestão, pode trazer riscos à equidade de decisões. Um exemplo prático:
Se um condomínio com 100 unidades realiza uma assembleia com apenas 10 presentes, e 7 votam a favor de uma alteração significativa, isso poderá ser aprovado, caso o novo texto legal assim permita. Isso fere o princípio da maioria real.
É necessário garantir mecanismos de representatividade para evitar abusos e judicializações.
A atual redação do PL 4/2025 apresenta lacunas que podem comprometer sua aplicabilidade:
| Item | Situação Atual | Proposta PL 4/2025 | Risco Potencial |
|---|---|---|---|
| Quórum para obras | 2/3 dos condôminos | Redução por regulamentação | Judicialização por falta de clareza |
| Convocação eletrônica | Facultativa | Tornada obrigatória | Exclusão de condôminos não digitalizados |
| Assinatura digital | Depende de convenção | Validade reconhecida | Falta de uniformidade nos sistemas usados |
Com a aprovação do PL, o síndico poderá:
Convocar assembleias virtuais sem necessidade de previsão em convenção.
Obter aprovações mais rápidas para projetos.
Assinar atas eletronicamente com validade imediata.
Por outro lado, terá o desafio de:
Garantir que todos os condôminos tenham acesso às informações.
Evitar deliberações contestáveis por falta de representatividade.
Lidar com eventuais ações judiciais por decisões consideradas inválidas.
Recomendamos que os condomínios:
Atualizem suas convenções e regimentos internos para incorporar previsões de assembleia digital.
Utilizem plataformas certificadas e registradas para votação e assinatura.
Mantenham registros digitais auditáveis, garantindo a transparência.
Treinem os condôminos e o corpo diretivo quanto às novas formas de deliberação.
Aguardem a regulamentação definitiva do PL antes de aplicar mudanças estruturais com base nele.
O PL 4/2025 representa uma evolução necessária, mas exige cautela na sua implementação. A redução de quóruns e a digitalização das assembleias podem trazer agilidade, desde que aliadas à segurança jurídica, transparência e participação ampla dos condôminos.
Enquanto não houver regulamentação clara sobre os quóruns mínimos e segurança nas assembleias digitais, recomendamos que sigam as normas vigentes no Código Civil e nas convenções condominiais.
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