Reforma Tributária: o que os condomínios precisam preparar em 2026?

As mudanças na emissão de documentos fiscais já têm cronograma definido e exigem atenção de síndicos e administradoras.

A Reforma Tributária do Consumo está deixando de ser apenas um assunto discutido no Congresso e começa a produzir mudanças práticas na rotina fiscal das empresas e também na gestão condominial.

Em julho de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) estabeleceram novas datas para a implantação dos documentos fiscais eletrônicos relacionados ao IBS e à CBS.

Para síndicos e administradoras de condomínios, o momento é de acompanhar as mudanças e se preparar com antecedência.

O que está mudando?

A Reforma Tributária criou dois novos tributos sobre o consumo:

• IBS – Imposto sobre Bens e Serviços;
• CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços.

A implementação será gradual e envolve mudanças nos documentos fiscais eletrônicos e nos sistemas utilizados para sua emissão.

O Portal Nacional da NFS-e já vem realizando adaptações para incorporar os novos grupos de informações relacionados ao IBS e à CBS.

E o que isso tem a ver com os condomínios?

Os condomínios possuem uma rotina administrativa que envolve diversos fornecedores e prestadores de serviços.

São contratos de:

• Manutenção de elevadores;
• Limpeza;
• Segurança;
• Jardinagem;
• Serviços elétricos;
• Obras e reformas;
• Manutenção hidráulica;
• Serviços administrativos;
• Entre diversos outros.

Por isso, qualquer mudança nos documentos fiscais pode impactar diretamente os processos de contas a pagar, escrituração, conferência de notas e prestação de contas.

O calendário já começou

O novo cronograma estabelecido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 prevê diferentes datas para a obrigatoriedade dos documentos fiscais.

Para determinados documentos, as mudanças começaram em 3 de agosto de 2026. Já outras etapas da NFS-e estão previstas para os meses seguintes.

Isso significa que administradoras e fornecedores precisam acompanhar as atualizações para evitar problemas de integração, emissão e recebimento de documentos fiscais.

O que o síndico deve fazer agora?

O síndico não precisa se tornar um especialista em tributação.

Mas é importante acompanhar o trabalho da administradora e verificar se os processos do condomínio estão preparados para as mudanças.

Alguns pontos merecem atenção:

1. Conferir os fornecedores

Verificar se os principais prestadores de serviço estão acompanhando as mudanças fiscais.

2. Acompanhar as notas fiscais

A administração deve manter atenção aos documentos recebidos e às informações apresentadas nas notas.

3. Revisar sistemas

Sistemas utilizados para contas a pagar, contabilidade e gestão condominial deverão acompanhar as alterações dos documentos fiscais.

4. Manter os cadastros atualizados

Dados cadastrais incorretos podem gerar problemas na emissão ou escrituração dos documentos.

5. Planejar com antecedência

Mudanças fiscais normalmente exigem ajustes de processos e sistemas. Esperar a obrigatoriedade chegar pode aumentar o risco de erros.

A tecnologia terá papel importante

A modernização dos documentos fiscais também reforça a importância da digitalização da gestão condominial.

A própria plataforma nacional da NFS-e vem recebendo atualizações para suportar as novas exigências da Reforma Tributária. Em julho, por exemplo, foram divulgadas evoluções relacionadas ao CNPJ alfanumérico e aos grupos de IBS/CBS no Emissor Web.

Para uma administradora, isso significa acompanhar não apenas a legislação, mas também as atualizações dos sistemas utilizados diariamente.

Não é hora de esperar a mudança chegar

A Reforma Tributária será implementada de forma gradual e ainda haverá novas regulamentações e orientações.

Por isso, o melhor caminho para os condomínios é acompanhar o calendário, manter os processos organizados e trabalhar em conjunto com a administradora e os fornecedores.

Uma gestão preparada consegue absorver mudanças com muito menos impacto na rotina do condomínio.

O papel da COMSIND

A COMSIND acompanha as mudanças que podem afetar a administração dos condomínios e trabalha para adaptar seus processos às novas exigências.

Nosso objetivo é fazer com que o síndico possa concentrar sua atenção na gestão do condomínio enquanto nossa equipe acompanha as questões administrativas, financeiras e fiscais.

Conclusão

A Reforma Tributária representa uma das maiores mudanças no sistema tributário brasileiro das últimas décadas.

Embora sua implementação seja gradual, 2026 já é um ano de preparação e adaptação.

Para os condomínios, organização, tecnologia e acompanhamento profissional serão fundamentais para atravessar essa transição com segurança.

COMSIND — gestão preparada para as mudanças que vêm pela frente.